土拍增加竞自持面积，长沙发布土地新政加强租赁住房管理

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      日前，长沙市自然资源和规划局联合市住建局印发《长沙市商住经营性用地出让限地价/溢价竞自持租赁住房实施细则（试行）》。《细则》指出，需建设租赁住房的商住经营性用地，将采取“限地价/溢价+竞自持面积+摇号”方式组织网上挂牌出让。

      业内人士指出，今后长沙土拍增加竞自持面积，有利于长沙商住用地市场的稳定发展，推动房企产品运营和服务力提升。据悉，《细则》自今年10月26日起施行，有效期2年。

 政策：限价地达到最高限价，房企竞自持租赁面积 

      细则中所指的租赁住房，是指在商住经营性国有建设用地上按要求建设的租赁住房，含住宅性质租赁住房和商业性质租赁住房。

      对于土地的出让方式，《细则》明确，土地网上挂牌交易时土地限价地块达到最高限价、不限价地块溢价率达到30%时停止竞价，如有两个及两个以上竞买人同意当前报价并以竞自持租赁住房建筑面积方式继续竞买的，网上交易系统自动转为竞自持租赁住房建筑面积的竞买方式，竞报面积最小幅度根据挂牌地块大小按300-600平方米确定，每次竞报面积不得高于最小幅度的10倍，竞报建筑面积最高者确定为最高报价人。

      如竞买人不申请竞自持租赁住房建筑面积，则确定最先达到最高报价的竞买人为最高报价人，竞自持租赁住房建筑面积达到宗地可建建筑面积100%后，仍有两个及两个以上竞买人要求继续竞买的，采取现场摇号方式确定竞得人；如竞买人不申请摇号，则确定最先达到竞自持租赁住房建筑面积100%的竞买人为最高报价人。

      同时，商住经营性用地按要求建设的租赁住房，产权由土地竞得人全部自持，自持起始日为取得不动产权证之日起，住宅性质租赁住房需自持运营满10年，商业性质租赁住房需自持运营满5年，期满后可向房产交易主管部门申请，经批准后可按市场价格上市销售。

      而在租赁要求方面，租赁住房应遵循“整栋”、“整单元”的设计原则，相对集中布局。租赁住房及其配套设施应与所在地块商品房屋同步设计，并按土地出让合同的约定开工，竣工和交付。分期开发的项目，首期开发中应落实租赁住房，并确保租赁住房和相应配套基础设施、公建设施同步开工、同步竣工、同步交付。

      此外，《细则》也指出，企业如未按土地出让合同约定、项目设计文件要求足额建设租赁房屋，或租赁房屋建设进度滞后于所在出让地块其他商品房屋的，住建部门暂缓办理该项目的商品房预售许可或销售备案。企业未经批准将租住房违规销售的，由住建部门责令整改，可作为不良行为记入企业诚信档案，并在信用长沙网站予以公示，并通报相关自然资源和规划部门取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资格。

 解读：倒逼房企提升产品运营和服务力 

      其实，早从2016年开始，北京就率先开启了“限房价、竞地价、竞自持”土地出让方式，并且由北京万科率先竞得首个100%自持的住宅地块。此后，上海、广州、杭州等地也先后实施了“竞自持”政策，而这种土地出让模式也正成为各城市的重要选项。

      一位品牌房企负责人坦言，“竞自持”意味着游戏规则改变了，这无形中加大了开发成本，压缩了利润空间。部分房企资金链拼不过品牌房企，在这种情况下拿地的几率微小，一定程度上是在考验房企对项目净利润测算能力及后期操盘能力。

      “不过，这也将有利于增加租赁住房供应量，促进租赁市场发展。保障性住房与商品房开发绑定，增加租赁住房供应量，满足城市不同的居住需求。”该负责人也表示，从大局上看，“竞自持”有助于推动长沙商住用地市场持续稳定发展。

      毫无疑问，对于以高周转、开发销售为主的地产开发商们，无疑在面临着一场“持有运营”的转型。业内人士指出，这不仅是土地出让由重开发转向重运营的选择，也是土地出让过程中政策与市场互相博弈的结果，“这将倒逼房企提升产品运营和服务力，积极研究租赁住房的开发模式，更加谨慎和理性地拿地。”